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  • 第4日12月11日平成20年第5回定例会
  • 伊丹市住生活基本計画(案)における、少子・高齢社会への対応及び子育て世代向け住宅・環境づくりの推進における具体的施策について
  • 特定優良賃貸住宅への対応・利用について
  • 市営住宅の公設公営から民設公営への転換について

以下原文

議員 岩城敏之 
 ただいま議長より発言の許可をいただきましたので、私は、発言通告書に基づき質問させていただきます。
 昭和41年以来、過去40年にわたって続いてきた量の確保を主眼とした住宅建設計画法及び同法に基づく住宅建設五箇年計画を撤廃し、量から質へと脱却するために、平成18年、住生活基本法が施行されました。住生活基本法は、良質な住宅の供給のほかに、自然、歴史、文化の地域特性に応じた居住環境の形成、多様化した住宅需要への情報支援などを一大目標に掲げ、基本的施策として、耐震リフォームなどの地震対策を目的とした改築、省エネルギー化の促進、バリアフリー化など、少子高齢化に向けての安全、快適な住まいの普及を掲げられています。

 このように、国の住宅政策が量の確保を図る政策から質の向上を目指した住生活基本法に移行した中で、時代に対応すべく、この時期に伊丹市住宅マスタープランの見直しに入られ、伊丹市住生活基本計画(案)及び伊丹市公営住宅ストック総合活用計画をまとめられましたことは、大いに評価するものであります。
 住宅建設計画法の時代の住宅政策は、国が同法に基づき住宅建設五箇年計画を策定し、それをブロック別の地方におろし、地方住宅建設五箇年計画を策定し、さらにこの地方計画が都道府県におろされて、都道府県住宅建設5箇年計画とし、それぞれ民間、公的資金別の住宅建設計画法に分けて、その建設計画、戸数を定めていました。したがって、この計画には、地域の住宅需要の実態が反映されることは難しく、そして、この環境は、住生活基本法に変わっても大きく変わっていません。今後、まず市民一人一人の複雑多様化した住宅需要を詳細に、できるだけ早く吸い上げ、この吸い上げた地域住民の需要を地域ごとに積み上げ、市民参加によって住宅施策の展開を図っていく必要があります。
 したがって、伊丹市住生活基本計画(案)においても、伊丹市が抱える各地域の住宅に関係する問題を解決できるようにするため、市独自の施策が打ち出せる可能性を明確にしなければならないのではないでしょうか。伊丹市住生活基本計画(案)においても、市の役割イメージとして、地域の実情に応じた住宅施策を進めるため、自主性と創意工夫を生かした施策の推進とされているわけです。その自主性、創意工夫を生かした施策の推進をさらに明確にする必要があると思います。
 その一つとして、伊丹市の年齢別人口分布に合った、公営住宅法にとらわれない市独自の住宅施策について検討する必要があるのではないかということであります。少子化、高齢化が進行している中で、市内各地域における進行度合いが異なってきています。人口動態ともあわせて、今後さらにその地域間格差は拡大していくのではないでしょうか。
 伊丹市住生活基本計画(案)では、少子高齢化社会への対応として、親と子の2世代近居の推進や都市活力の維持の観点からも、若年世帯が伊丹市に住み続けられる条件を整えていくことが必要であり、また、高齢化の進行に伴って高齢者の単身、夫婦世帯の住宅需要が増加する可能性があることから、公、民の適切な役割分担のもと、必要な住宅を確保していく必要があるとされています。
 しかしながら、方向性、具体的な目的が定まらない住宅の確保だけでは、地域間の少子高齢化の進行格差を縮めることはできないのではないでしょうか。地域間の少子高齢化の進行格差は、各地域に存在する既存の社会資本の有効な利用を妨げ、既存の社会資本が本来の機能を十分に発揮できず、一方ではその地域間格差が新たな社会資本の整備を必要とすることとなり、市の財政負担が増加する可能性があります。また、地域コミュニティーの維持にも影響してくる可能性があります。したがって、市内各地域の年齢別人口の高齢化の進行が速い地域においては、今後、若年世帯が住めるような誘導的住宅施策を打ち出す必要があるのではないかということであります。
 また、子育て世帯向け住宅、環境づくりの推進として、少子化の要因となっている環境面での子育て障害を取り除くとありますが、少子化の要因の一つとして、出生率の低下があります。出生率の向上施策として、単なる住宅提供でなく、子供を産み、育てられる住環境づくりを今後、検討していく必要があるのではないかということであります。
 以上、市内地域間の少子高齢化の進行格差是正のための年齢別人口配分の誘導施策、出生率向上のための誘導施策を市独自の住宅政策として考える必要があるのではないかと考えておりますが、当局の見解をお聞かせください。
 次に、公営住宅ストック総合活用計画についてお尋ねいたします。
 まず、特定優良賃貸住宅についてであります。
 本計画においては、公営住宅ストックとして、本市が管理している公共賃貸住宅のほか、特定優良賃貸住宅を含むとされています。これは、特定優良賃貸住宅の管理期間が平成26年3月1日以降、すべてが期間満了となり、空き家が増加することが想定されることから、公営住宅ストックとして市営住宅などとあわせて考えるということだと思います。現在、県の特優賃として、県民住宅が420戸、市の特優賃として市民特別賃貸住宅が384戸の計804戸があり、これら特優賃は、市内の借家の居住水準の向上に大きく役立ち、また、今日までの特優賃制度の変遷から考えても、公営住宅ストックとして考えることは非常によいことであると考えます。
 しかしながら、空き家が増加することが想定されながら、その対策に手を打たないでいるのは、住宅施策として適切ではないのではないかと考えます。現在、特定優良賃貸住宅には、若年中間所得者層の方々が多く住まれています。伊丹市住生活基本計画(案)においても少子高齢化社会への対応として、若年世帯が伊丹市に住み続けられる条件を整えていくことが必要であると言われているわけですから、公営住宅のストックとして考える前に、まず、現在、特定優良賃貸住宅に居住している若年中間所得者層の方々に、いかに市内に住み続けてもらえるかを検討する必要があるのではないでしょうか。結果として空き家になれば公営住宅ストックとして考えるべきであり、まず、若年中間所得者層の確保が先かと思いますが、当局の見解をお聞かせください。
 続いて、市営住宅の建てかえは行わず、民間賃貸住宅を活用するという市営住宅の公設公営から民設公営への転換についてであります。
 公設公営から民設公営に変わることによって、まず、供給戸数に柔軟性が出てくること、供給地域を市内全域に求めることができるようになること、供給する住宅の内容に多様性が出てくることなど、環境変化が生じてくると考えられます。供給戸数、供給地域、供給する住宅の内容に多様性、柔軟性が出てくることによって、市独自の施策が打ち出せる可能性が出てくるわけです。
 伊丹市住生活基本計画(案)では、供給戸数について、民間賃貸住宅の活用を含めて総数として現状維持、平成29年までの市営住宅の供給目標量を公営住宅ストックを活用した空き家募集による供給戸数とし、約680戸と考えておられます。しかしながら、現在の物理的に供給戸数が限定される公設公営と違い、民設公営の場合、潜在的供給戸数が存在してくるわけですから、供給戸数を現状維持とされるのであれば、現状維持すべき明確な根拠が必要になると考えます。
 また、供給地域については、今後、昭和40年代を主として建設された約1000戸の公営住宅ストックが、この10年以内に順次法定建てかえ要件を満たす時期を迎え、新耐震基準適合率の向上からも、その住みかえを推進しなければならない市営住宅の現状を考え、さらに、市営住宅の現在の入居戸数1995戸のうち、約7割が60歳以上の高齢者の方々が居住する世帯であり、同じく全体の7割以上が2人以下の世帯である現状を考えますと、長い歴史の中で培われてきた良好な地域コミュニティーを維持しながら、どのように住みかえを進めていくかが今後の非常に重要な問題となります。そして、既存の良好な地域コミュニティーを維持するためには、おのずと現在、市営住宅が存在する既存地域と同一地域及び近隣地域への住みかえが中心になるのではないかと思います。現在の市営住宅の配置は、市北部地域にウエートが高くなっています。今後、既存の市営住宅の方々の住みかえが進むことは、特定地域に民設公営住宅が集中する可能性が高くなるということであります。となれば、その地域での賃貸物件の市場価格が固定化される現象が出てくる可能性もあります。すなわち、民設公営住宅が市内の賃貸住宅の市場価格に影響を及ぼす可能性も出てくるわけです。
 12月3日に行われました協議会の説明において、公設公営から民設公営に変わるだけであって、市営住宅としては変わっていないとの御説明がありました。これは、現在の市営住宅の方々の住みかえについては変わるところがないとの説明だと思いますが、変わらないといっても、今後、一般住宅と市営住宅が同一建物内で共存するケースも出てくるわけですから、市営住宅の家賃補助的色彩がより強くなってくるわけです。市営住宅の住宅供給戸数を明確にする必要が生じ、既存の市営住宅の維持管理形態についても根本的に見直す必要が出てくるのではないでしょうか。
 私は、市営住宅の今後のあり方を見直す上でも、まず、市営住宅の役割を、あらゆる施策に組み込んだ上で、市営住宅の役割、供給戸数を明確にする必要があるのではないかと考えます。公営住宅法に基づく市営住宅と公営住宅法に基づかない政策上の市営住宅の供給によって、何を誘導してこれるのかを検討する必要があり、その検討においては、公設公営から民設公営に変わることによって出てくる環境変化の利用を十分に考える必要があるのではないかと考えます。
 まず、供給戸数でありますが、公営住宅法に基づく住宅戸数と公営住宅法に基づかない誘導施策上の住宅戸数を分離して考える必要があるのではないかということであります。誘導施策上の住宅とは、例えば出生率向上をも含めた子育て世代向け住宅であったり、例えば特殊技能者などを対象とした、だれに住んでもらいたいかを明確にした住宅などであります。
 次に、供給地域でありますが、先ほど申し上げましたとおり、市内地域間の少子高齢化の進行格差の調整、市内各地域のコミュニティーの維持を考えるならば、市内全域に市営住宅を分布させる必要があると考えます。
 そして、供給する住宅内容であります。すなわち供給する物件であります。今回の市営住宅の対象となっている民間賃貸住宅は集合住宅に限定されていますが、今後、高齢化が進む中で、所有権戸建ても市営住宅に含むべきではないかということであります。世帯の高齢化と単身世帯と2人世帯の増加は、何も市営住宅だけでの傾向ではありません。所有権戸建て住宅においても同様の傾向があります。本市の用途地域を見た場合、第1種低層住居専用地域は、そのほとんどが市の中心部に存在しており、集合住宅の比率が少ない地域となっております。したがって、誘導施策としての市営住宅の提供が非常に難しい地域となっております。現在、所有権戸建て世帯がみずからのライフスタイルに合わせて住みかえたいということを希望した場合、売却という方法が主になってしまいます。売却後、戸建て住宅は取り壊され、細分化された上で分譲されるケースが多く見られます。これは長期住宅の思想にも反するものであります。所有権戸建てを有する高齢者の方々は、大きな資産価値を有する居住用資産、居住用不動産を所有する一方で、加齢とともに収入が減少するため、居住用不動産を資金化して活用することが豊かな生活の現実を図る上で有効であり、このため、一方策としてリバース・モーゲージがありますが、いまだに一般的に普及していないのが現状であります。所有権戸建て住宅を市が借り上げることによって、高齢者の方々の収入が確保され、住みかえが進み、一方で、戸建てを必要とする世代に住んでもらうことによって、地域の高齢化を抑制するとともに、居住水準を上げることができ、住宅の長期使用も可能にすることができるのではないかということであります。
 そこで質問させていただきます。まず、市営住宅の役割、位置づけを今までのように独立したものとして考えるのではなく、公営住宅法に基づく市営住宅と公営住宅法に基づかない市営住宅とを分けて住宅戸数を設定していく必要があるのではないかということであります。また、まちづくりのための個々の施策において、公営住宅法に基づかない市営住宅の利用の可能性について検討する必要があるのではないかということであります。そして、所有権戸建て住宅の市営住宅化について検討する必要があるのではないかということであります。以上3点、当局の見解をお聞かせください。
 市営住宅が公設公営から民設公営へ転換することによって、民間賃貸住宅の所有者が新たに当事者として加わり、今後、民間賃貸住宅所有者との契約の締結内容、市営住宅入居者との契約方法、市営住宅が賃貸市場に及ぼすべき影響など、さまざまな問題について検討、対処していかなければならないと思います。民間賃貸住宅所有者との契約締結においては、民間賃貸住宅所有者の考える物件償却期間と公営住宅の設定する償却期間には、現在大きな差があります。そして、この差は賃料の差ともなってあらわれてきます。今回、市営住宅を建設せずに民間賃貸住宅を活用することによって、当面の市営住宅建てかえというまとまった財政支出は回避することができるように見えますが、家賃補助金率・起債による資金調達、建物の償却期間などを考えると、必ずしも市の財政負担が軽くなるとは限りません。また、民間賃貸住宅所有者との契約時に定める借入賃料は、民間賃貸住宅の調達にも影響してきます。そのほか、今までの市営住宅の賃料が非常に影響することがなかったのが、今後、借入賃料が直接、賃貸市場に影響していくことも考慮しなければなりません。これらすべて住宅ストックの管理に影響してくる問題だと考えております。
 そのような中で、今後、契約方法も民間賃貸住宅所有者と市が賃貸契約をし、それが原契約となって市が転貸借するわけですから、転貸借の契約期間は当然に原契約の契約期間内でなければならないということになります。そして、原契約の契約期間満了時に賃貸物件を引き渡さなければ、損害賠償の対象ともなってしまいます。したがって、転貸借の契約は、契約満了時が限定でき、法定更新がないものでなければなりません。伊丹市住生活基本計画(案)において、住みかえシステムづくりの促進で、定期借家制度の活用を定められておりますが、私は、住宅ストックの管理においても定期借家制度を検討されるべきだと考えます。しかしながら、定期借家契約は、契約満了時を特定し、法定更新がないというメリットはありますが、公正証書が効力要件になっているため、契約締結時にコストがかかってくるデメリットもあります。以上、住宅ストックの管理において定期借家権をどのように活用されるかについて、当局のお考えをお聞かせください。
 また、定期借家契約が主流になってくるとするならば、契約を継続する場合でも、新たに契約更新のための契約を締結しなければなりません。現在、市営住宅など入居世帯のうち単身世帯は775戸であり、その多くを高齢者の方々が占めています。万一、契約更新時に契約者の方々が意思能力がない状態になっていたならば、契約の更新ができないということにもなりかねません。現在、高齢者の方々、障害者の方々に対し、万一、みずからの意思能力が低下した場合、みずからが将来希望する行政サービス、みずからの個人情報の開示の承諾・範囲について、事前に詳細な意思確認を行い、将来意思能力が低下した場合でもスムーズに本人の希望する福祉サービスに移行できるシステム構築について検討されている自治体があります。本市においても任意後見契約及び成年後見契約制度を活用し、また、個人情報の承諾・範囲を事前にとれる手法を住みかえの契約時に導入していけるシステムづくりについて検討すべきかと考えていますが、当局のお考えをお聞かせください。
 以上、私の1回目の質問を終わらせていただきます。

議員 岩城敏之 
 御答弁いただきました。2回目は、要望と質問とさせていただきます。
 少子高齢化などの地域間格差に伴う住宅施策については、関係部局連携のもと検討していく旨の御答弁をいただきました。かたがた関係部局連携のもと、御検討いただくことをお願いいたします。
 次に、出生率向上のための誘導施策を市独自の住宅施策として考える必要性を求めました質問につきましては、市民特別賃貸住宅において、35歳までの若年世帯向け家賃支援制度と小学校修了前の者を養育する世帯に対しての家賃補助制度を既に実施しており、これら制度が少子化対策や出生率向上に寄与しているものと思っているとの御答弁をいただきました。
 一方、特優賃に現在入居されている若年世帯や子育て世帯を特優賃契約満了後、いかに市内に確保するかについての質問に対して、市民特別賃貸住宅への家賃補助制度については、今後継続せず廃止するとの御答弁をいただきました。少子化対策や出生率向上に寄与しているものと思っておられる制度を廃止されるということであります。今回、私が質問させていただきました出生率向上のための誘導施策とは、単なる家賃補助ではなく、居住水準をも考慮した、子供を産み、育てられる住宅環境をつくり出すための住宅施策であります。今般、廃止される市民特別賃貸住宅への家賃補助は、特優賃制度自体に基づく制度であり、廃止は仕方ないと思います。しかしながら、市民特別賃貸住宅への家賃補助制度にかわる居住水準をも考慮した、子供を産み、育てられる住宅環境をつくり出すための住宅施策を打ち出さなければ、結果的に市内の高齢化が進むのではないかと考えております。
 社会資本には、消費者である個人の居住者選択に影響を及ぼすサービスと、企業の生産性に影響を及ぼすサービスとがありますが、個人の居住者選択に影響を及ぼすサービスの充実には、今後さらに整備すべき社会資本が必要となってきます。今後、厳しい財政状況の中で、既存のそれぞれの社会資本が持つ本来の機能を十分に活用することを考えることこそが最も大切であると思います。既存の社会資本を有効に活用する意味でも、市内にいかにして若年人口を確保するかは大切な問題であり、そしてその有効な手段として住宅施策が有効であると思います。今後、あらゆる観点から検討していただくことを強く要望いたします。
 政策上での市営住宅の役割、位置づけについての質問は、今後、市営住宅において、民間賃貸住宅を活用されるこの機会に、今までの公営住宅法に基づく市営住宅の供給や市民特別賃貸住宅への家賃補助制度といった施策だけではなく、新しい住宅施策を考えられないかという観点から質問させていただきました。現在の施策では、市営住宅の入居については所得が基準となるため、一定所得を超える方は入居することができません。しかしながら、所得のみを基準とする考え方には、例えば世帯人数や世帯各自の年齢などが含まれていないため、世帯1人当たりの可処分所得が考慮されません。したがって、必ずしも所得水準のみが市民一人一人の豊かさをあらわす基準にはならないと考えています。また、家賃補助制度は、その対象とする要件を定めるのに限界が生じ、すそ野が広がり過ぎて、結果としてその施策効果があらわれにくいことも考えられます。でありますから、所得水準の枠組みを払った公営住宅法に基づかない市営住宅を創設し、各施策の中に市営住宅が活用しやすい環境をつくり出し、各施策の中に市営住宅を取り込み、その積み上げによって住宅供給戸数を考えていく必要があるのではないかという考えから質問させていただきました。今後、緻密な住宅施策を検討していただくことを要望いたします。
 また、定期借家権についてでありますが、民間ストックにおいては資産形成の意味合いも強く、なかなか定期借家権の活用や定期借地権の活用も十分に普及していないのが現状であると考えております。今後、促進に向け、さらに議論が必要であると考えている旨の御答弁をいただきました。確かに定期借地権と異なり、定期借家権は十分に普及していないのが現状です。しかしながら、1回目の質問でも申し上げましたが、民間賃貸住宅の所有者は、契約に定められた期間満了日に確実に物件が返還される保証がなければ、市との賃貸契約は締結されないと考えます。そして、その民営住宅の供給確保のためには、転貸借について期間を限定し、法定更新のない定期借家権の活用を考えなければならない状況になると思います。早急に検討されることを要望いたします。
 最後に、住宅施策を取り巻く環境は大きく変化しております。伊丹市住生活基本計画(案)を出されることによって、新たな時代に入るに当たって、市長に、今後の伊丹市の住宅政策について、どのように考えておられるのかをお聞かせいただきたいと思います。
 以上、私の2回目の質問を終わらせていただきます。
以上

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